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熱點城市進入“賣不完”時代:樓市成交下降庫存反彈
財經產經
2018-10-09 15:07:30

  10月份是樓市的傳統旺季,但今年黃金周期間,多個城市新房成交量價齊跌,部分開發商開始變相降價,以折扣或優惠的方式促銷。據中國指數研究院統計,黃金周期間,全國多城樓市成交遇冷。其中,北京新房成交下降20%,深圳更是“腰斬”,三線城市新房成交同比下降51.5%,降幅最大的揚州跌幅超過90%。同時一些城市的新開樓盤銷售冷清。國慶7天,上海新建商品住宅成交面積5.6萬平方米,環比減少68.8%。

  今年樓市“金九銀十”轉涼已成共識。中國指數研究院數據顯示,被監測的主要城市9月份商品房成交量出現同比環比雙降,降幅分別為7.29%和0.52%。與此同時,各線城市庫存總量反彈,環比上升9.3%,熱點城市開始進入“賣不完”時代。

  進入9月,住建部再次要求各地持續深入開展專項行動,整治樓市違法違規行為、規范市場秩序。同時,全國16個省市在限購限售、住房保障、價格管控、公積金使用等方面陸續出臺相關政策,從供需兩端共同發力抑制非理性需求。

  而剛剛過去的國慶長假,對于眾多房地產開發商而言也是涼意陣陣。中原地產研究院首席分析師張大偉向《每日經濟新聞》記者表示:“樓市已沒有‘金九銀十’。9月超過六成城市的成交量同比出現下調。從市場看,2017年來,大部分熱點城市的樓市已全面限價,這種情況下,房地產市場已沒有淡旺季之分,市場更多看限價政策的嚴格與否。”

  三線城市同環比圴下跌明顯

  政策趨嚴之下,9月各線城市商品房成交量繼續維持分化。

  《每日經濟新聞》記者查閱中國指數研究院《9月主要城市房地產市場交易情況表》發現,四個一線城市成交面積環比上升6.78%、同比增長37.68%。

  值得注意的是,一線城市中,廣州商品房成交面積環比升幅高達84.51%,同比增長高達104.27%,起到了絕對的拉動作用。而在各項調控政策下,深圳9月成交面積環比下跌近四成,比去年同期下跌超兩成。

  二線代表城市成交面積環比下降5.80%,同比下降1.61%;三線代表城市成交面積較上月下降25.16%,同比下降25.33%。

  從成交面積環比數據看,全國9個城市出現上升,其中廣州、武漢升幅最明顯均超30%;環比下降的城市中,揚州降幅超 90%。同比來看,16個城市成交出現下降,揚州下降幅度明顯。

  以每周平均成交數據來看,一線城市北京、上海、廣州9月周均成交同、環比均上升,其中北京、廣州兩地周均成交量同、環比上升均超過60%,深圳周均成交同、環比均下降;以南京、蘇州、武漢等為代表的二三線城市周均成交量與8月基本持平,較去年同期繼續維持下降趨勢。

  與此同時,在剛剛過去的國慶長假,雖然各地的開發商紛紛拋出各種優惠,但售樓處仍充滿“涼意”。

  數據顯示,國慶長假期間,一二線城市的商品房成交繼續縮量,北京、杭州、深圳等地,多數時候一天只能賣出幾十套房子。10月2日至6日,北京共銷售住宅51套;10月1日至7日,杭州市區新房成交293套,較去年同期下降近70%。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者分析稱:“9月交易量下跌和購房政策持續嚴厲有關,尤其是部分城市依然是有較明顯的管控,隨之出現了二手房置換效率明顯低下的情況,因此盡管開發商推盤節奏較快,但缺乏市場認可。”

  他表示:“預計后續市場交易還是會有分化,尤其是部分城市若在購房政策方面適當給予寬松,市場交易有望回暖。”

  熱點城市庫存上升

  截至2018年9月末,中指數據監測的主要城市庫存總量環比上升9.3%。張大偉認為,熱點城市開始進入“賣不完”時代,包括北京、上海、杭州、南京、溫州、寧波等市場,庫存均出現環比上升,除少數熱點剛需項目外,去化率快速下行。

  “多個城市的樓市逐漸出現沖高回落現象,房價調整出現從點延伸到區域的情況。熱點城市開始逐漸下行,購買力很難再支撐市場繼續沖高。”張大偉預測。

  在中指院房地產指數系統重點監測的城市中,僅福州商品房庫存出現環比下滑。寧波、蘇州、杭州三地庫存回升位居前三,升幅分別為44.71%、19.01%和16.10%。

  數據顯示,9月,杭州可售面積為93.60萬平方米,庫存環比上升16.10%;蘇州可售面積412.69萬平方米,庫存環比增19.01% ;深圳可售面積為231.44萬平方米,較上月上升11.35%;北京商品住宅庫存752.62萬平方米,環比上升9.23%。

  面對庫存反彈,房企面臨兩難局面。張大偉分析認為:“當前市況下,部分城市的項目不降價促銷,銷售肯定難有起色;但如果降價,一旦遇到業主退房,事情就更加復雜、棘手。部分開發商忌憚降價后的麻煩,選擇暫時觀望,不敢貿然降價。一旦預期降價引發的退房非常激烈,大部分房企很可能會因此暫緩降價或采用間接的緩和方式進行促銷。”

  《每日經濟新聞》記者了解到,各個城市之間庫存水平分化也相當明顯。在9個代表城市中,杭州、深圳、廈門、南京、上海等城市當前庫存水平接近2010年以來的最低水平,廣州則呈現相反態勢。

  嚴躍進也表達了對庫存積壓的擔憂:“從具體城市看,部分二套房購房政策比較嚴厲的城市,更容易面臨庫存積壓的情況;而部分城市若是落戶政策寬松或購房政策相對寬松,去庫存效果仍可保持樂觀。”

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